하반기 부동산시장은 각종 변수들과 호재, 악재들이 뒤섞여 그야말로 그 어느때보다도 한치 앞도 내다보기 힘들정도의 변화무쌍한 시장이 전개될것으로 전망된다.

우선 작년말 무렵 올 상반기 시장을 예상했을때 전반적으로 상승반전을 많은 전문가들과 현장 전문가인 부동산 공인중개사, 그리고 일반인들도 점쳐온게 사실이었다. 다행히 그러한 예상이 크게 빗나가지 않았고 작년말 대거 쏟아진 굵직한 부동산규제완화들(다주택자 양도세 중과폐지 및 취득세영구인하, 수직증축 리모델링법안통과등)로 인해 수도권 주택시장은 연초부터 급매물이 빠르게 소진되는가 하면, 거래량도 크게 늘고 매수세의 유입도 강해지면서 바야흐로 장기침체를 딛고 본격적인 회복국면에 접어드는 양상을 보여왔다.

그러나 그것도 잠시, 2월말(2.26)과 3월초(3.5) 갑작스런 정부의 주택임대차시장 선진화방안, 소위 전월세 과세방침이라는 폭탄급 악재가 터지면서 봄햇살을 받기 시작하면서 새싹과 꽃망울이 자라나기 시작하던 주택시장은 단숨에 찬바람을 맞고 시들기 시작했다.

전월세에 대한 과세방침에 따른 심리적 위축과, 다주택자들을 배려하겠다는 기존 정책과 상반되는 정책이 시장에 나오면서 다주택자들은 물론이고 실수요자들의 매수심리에까지 찬물을 끼얹는 안타까운 엇박자 정책이 시장혼란을 부추긴것이다.

이로 인해 거래는 다시 줄어들고 주택시장은 급속도로 얼어붙고 말았다. 상반기는 한마디로 초기회복, 후기침체라는 말로 요약될수 있게되는 상황을 맞이한것이다.

그렇다면 하반기이후 부동산시장은 과연 어떻게 될까? 하반기(7월이후)는 각종 변수들이 시장에 영향을 줄것으로 보인다. 우선 6월말 국회에서 처리예정인 전월세과세법안이 그대로 통과되느냐, 아니면 수정보완되느냐, 혹은 (가능성은 극히 적지만) 법안자체가 보류되느냐에 따른 시장 변화는 상당히 달라질것으로 전망된다. 

다시말해 하반기는 전월세 과세법안이 통과되느냐에 따라 전반적인 흐름이 좌지우지 될것으로 보인다. 

만약 전월세 과세법안이 그대로 통과되면 전월세과세법안 직후부터 수개월간 지속되는 침체상황이 하반기에도 이어질 가능성을 배제하기 어렵다. 물론 전월세과세의 이면을 들여다보면 실제 과세되는 세금이나 충격파가 알려진 것보다는 상당히 적은것이 사실이지만 그동안 내지 않아도 됐던 세금이나 간접세(건보료등), 임대소득이 기준치 이상일 경우 종합소득과세등이 수요자들에겐 상당한 압박이 될수밖에 없어 주택매수를 꺼리는 요인이 될수밖에 없다. 

이 때문에 전월세과세법안 통과는 하반기 주택시장에 가장 큰 영향을 미치게 될 가능성이 높고 현재로서 법안통과가 그대로 진행된다면 상반기 침체를 일거에 뒤집을수있는 반전 모멘텀이 미약해져 시장 침체가 상반기(3월이후)와 마찬가지로 지속될 가능성도 있는것이다.


아울러 전월세 과세방안이 확정된다면 다주택자들의 심리가 위축되면서 기존 재고주택시장은 위축되고 실수요자들 위주로 재편되고 있는 신규 청약,분양시장에는 수요가 상대적으로 더 몰리면서 재고주택시장과 신규주택 분양시장의 양극화가 나타날가능성도 있다. 특히나 인기지역위주의 청약쏠림현상이 심화될수 있다.

다만, 전월세과세가 통과되어 시행된다고 해도 그동안 내성이 생긴측면이 있는데다 실제 과세금액은 월세의 경우 2천만원초과의 비교적 중,고액 월세수입금액에 일부 발생하고 전세의 경우에는 전세금액의 합이 10억원~15억원이 되더라도 실제 과세금액은 다른 직장에서 근로소득이 있는 경우 100만원 내외에 불과하고 임대소득(전세소득)만 있는 경우 수십만원선에 불과하여 전세과세 충격파는 찻잔속의 태풍이 될 가능성이 높아 시장위축은 제한적인선에서만 나타날가능성이 더 크다고 예상해볼수 있을것이다.

아울러, 지방선거, 특히 서울과 수도권의 지방선거 결과에 따른 변수도 무시할수 없는 요인이될것으로 보인다. 다만 본 칼럼에서는 정치부분 요인과 호재악재의 여부등의 언급은 생략하기로 한다.

금리변화등의 경우 큰폭의 상승은 없을전망인데다 저금리 기조와 시중 부동자금이 풍부하여 부동산시장에는 악재로 작용하기보다는 여전히 호재로 작용하는 요인이 될 전망이다. 

또한, 세월호사고 이후 국내 내수경기가 위축되고 있는 상황에서 세월호 사고의 신속하고 빠른 수습이 내수회복에 도움이 될수 있고 부동산시장에도 좋은 영향을 미칠수밖에 없기 때문에 세월호사고 수습여부에 따른 부분적인 시장변화도 불가피해보인다. 

월드컵비수기와 휴가철 비수기등도 시장에는 영향을 줄수밖에 없지만 큰 틀에서는 지엽적인 부분에 지나지 않고 결국 전월세과세통과 여부와 장기침체된 수도권에서의 주택가격 낙폭확대 및 거품소진과 심리회복이라는 호재악재들이 뒤엉킨채, 전세난이 쉽게 해결되지 않는 상황에서 매도-매수자간 치열한 기싸움이 하반기에 지속되면서 부동산시장은 일대 변곡점을 맞을 가능성이 높아보인다.(상승반전우세전망) 

요약하면, 작년말 대대적인 규제완화로 인한 대세적인 회복국면이 일시적으로 전월세 과세법안이라는 엇박자 정책이 돌발적으로 튀어나와 주춤한 상황이지만 전월세과세 악재는 이미 시장에서 내성이 쌓여가고 있고 주택매수를 관망하는 수요자들이 전월세과세가 무서워서라기보다는 아직 국회통과가 확정되지 않아 불확실성이 존재하는상황에서 일단 관망세로 지켜보자는 심리에 따른 효과일 가능성이 크기 때문에 결국 하반기이후 주택시장은 상반기 전월세과세발표직후와 세월호사고등에 따른 전방위적인 관망세에서 실수요자들과 일부 다주택자들의 움직임이 서서히 가시화되면서 상반기보다는 보다 나은 흐름이 진행될것으로 전망된다. 

그렇다면, 지금 주택시장의 횡보,약보합장세에서 급매물과 유망지역위주로 저렴한 급매물 매수가 하반기에 매수하는것보다는 유리할것으로 보인다

김부성,[부동산富테크연구소] 대표 www.bootech.co.kr

네이버카페:[김부성의 부동산스터디] http://cafe.naver.com/bootechhospital